空置房导致楼下业主损失，责任由谁承担？
案例简介
2013年3月21日，白先生从开发商处购买位于了一套房屋，双方签订房屋买卖合同。2013年6月29日开发商与物业公司针对小区签订《前期物业服务合同》一份，主要约定：乙方物业公司提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。2、雨污水管道定期检查，发现堵塞，及时疏通，保持畅通。2015年11月因下水管道堵塞，白先生所在楼栋的二楼发生漏水，造成其室内屋顶渗水受损，白先生发现漏水后，找物业协商，确认二楼房屋钥匙在物业公司手中，后协商未果，2015年11月6日物业公司给白先生出具证明一份，内容为：“兹有白先生漏水一事，情况属实。因2栋201室管道堵塞（建筑杂物）造成101室漏水”，十几天后，二楼再次因管道堵塞问题渗水到一楼，原告房屋再次受损。因白先生与物业公司协商未果，白先生遂将开发商与物业一起诉至法院。
法院判决
法院审理认为，公民的合法权益受法律保护。原告于2013年3月21日购买本案涉及房屋，并于同年7月20日接受被告物业公司的相关服务，原告房屋因受从二楼房屋渗下的污水浸泡才遭受损失的事实确实存在，原告对自己遭受的财产损失并无过失。事发时，被告厦安房产公司主张二楼房屋为安置房，是并非未出售的房屋，但未提供证据予以证明，且被告厦安房产公司应当对自己未出售的房屋内部设施负有管理义务，且因其疏忽未发现屋内的漏水情况，对原告由此遭受的财产损失有一定过错，应当承担相应责任。被告物业公司作为原告居住房屋管理的物业管理公司，对该小区的公共设施设备承担日常维护、养护、管理和运行服务的义务，双方在合同中明确约定此项服务包括对小区雨、污水管道定期检查，发现堵塞，及时疏通，保持畅通。
本案中，原告购置的房屋一个月内连续两次因二楼下水管道堵塞被淹导致渗水，被告物业公司辩称均是楼上住户向下水管道内投放建筑垃圾造成，但其未提供证据证明堵塞物是建筑垃圾，亦未提供证据证明其履行了合同约定的其对污水管道定期检查疏通的约定，因此原告的损失与物业公司未按合同约定履行有关联，是造成原告财产损失的主要原因，故按照二被告的过错程度，该院认定万华物业公司承担原告白小虎损失的80%，被告厦安房产公司承担原告白小虎损失的20%。
律师解析
首先，《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物业公司作为白先生居住房屋管理的物业管理公司，对该小区的公共设施设备承担日常维护、养护、管理和运行服务的义务，且双方在前期物业服务合同中明确约定此项服务包括对小区雨、污水管道定期检查，发现堵塞，及时疏通，保持畅通。物业公司作为公共区域的管理者，有义务按照合同约定对小区下水管道进行及时的疏通以及管理；且二楼的房屋钥匙在物业公司手中，物业公司对小区的空置房有定期巡查的义务，但白先生的房屋在2015年11月连续两次因二楼下水管道堵塞被淹导致其遭受财产损失，在本案中，物业公司并未按照前期物业服务合同的约定履行自己的相关义务，因此物业公司应对业主的财产损失承担相应的责任。
其次，二楼为小区未出售的安置房，作为房屋的所有者，开发商应对自己未出售的房屋内部设施负有管理义务，应当定期进行巡查，因此，因其疏忽未发现屋内的漏水情况，对白先生由此遭受的财产损失有一定过错，也应当承担部分责任。
最后，给大家提一点小建议，房屋渗漏问题是小区的多发问题，当遇到此类问题时，物业公司应当及时进行处理，找到渗水发生的原因，及时进行维修或者报至有关部门，同时留存维修记录，让业主签字确认；对于未住人的空置房，物业公司应该定时巡查，如果发现问题，及时进行处理。（摘自《物业管理微资讯》）
